Чем апартамент в «17/33» на Петровском острове отличается от квартиры

«17/33» строится на Петровском острове, между Малой Невой и Петровским прудом. В доме восемь этажей, он разделён на три самостоятельных пространства со своим стилем и распорядком. Строит дом Element Development. Продаются здесь только апартаменты, площадью от 20,51 до 1 001 м².

Слово «апартамент» в рекламе звучит как синоним просторной квартиры. По закону это другое помещение. Оно нежилое, в нём нельзя оформить постоянную регистрацию, по нему не дают льготную ипотеку и налоговый вычет. Вид на воду, закрытый двор и сервис дома при этом остаются теми же. Меняются деньги, документы и бытовые мелочи, и всё это проверяется до задатка.

Редакция Art Estate, 18 октября 2026 года Цены и наличие апартаментов сверены с данными сайта дома; ссылки на каждый факт в списке источников

Что продают в «17/33» и почему здесь только апартаменты

В «17/33» три самостоятельных пространства. В секции LIFE отделку «премиум» можно дозаказать. Отдельный формат РЕЗИДЕНС собран из крупных помещений с нестандартными планировками, вплоть до 1 001 м². Во всём доме продаются апартаменты, квартир в проекте нет.

Сейчас в продаже 94 апартамента. Больше всего однокомнатных и студий, меньше всего больших форматов на четыре и пять комнат. Остальные апартаменты в эти шесть форматов не попадают: два на восемь комнат, один на двенадцать и помещения, у которых число комнат пока неизвестно. Подробно каждый формат разобран на страницах студий, однокомнатных, двухкомнатных, трёхкомнатных, четырёхкомнатных и пятикомнатных апартаментов.

• Студииот 20,5 до 30,1 м²21
• Однокомнатныеот 28,4 до 62,6 м²26
• Двухкомнатныеот 58,1 до 108,4 м²16
• Трёхкомнатныеот 104,9 до 143,7 м²8
• Четырёхкомнатныеот 179 до 413,1 м²4
• Пятикомнатныеот 132,8 до 180 м²5

Больше половины апартаментов в этих шести форматах приходится на студии и однокомнатные.

Комнаты в апартаменте называют так же, как в квартире: студия, однокомнатный, двухкомнатный. Это описание планировки. Юридический статус от числа комнат не зависит: двенадцатикомнатное пространство на восьмом этаже так же остаётся нежилым помещением, как студия на шестом.

Почему дом апартаментный, видно по истории участка. Проект на первой линии у воды, между Малой Невой и Петровским прудом, с самого начала готовили под апартаменты. В 2023 году Element Development купил его уже с полученным разрешением на строительство.

Восемь и двенадцать комнат. Самые крупные апартаменты дома стоят на верхних этажах. Восьмикомнатные апартаменты на седьмом этаже занимают 459,27 и 582,87 м², двенадцатикомнатный на восьмом этаже 1 001 м². Пространство в 1 001 м² относится к формату РЕЗИДЕНС, и правила для него те же, что для студии: помещение нежилое.

Что такое апартамент по закону

Квартира в российском праве жилое помещение. В ней живут постоянно и регистрируются по месту жительства.

Апартамент нежилое помещение, предназначенное для временного проживания, без права на постоянную регистрацию. Так его описывает закон. Жить в апартаменте никто не запрещает. Разница в том, как это проживание видит государство: для него вы живёте по месту пребывания. Место жительства у вас остаётся там, где стоит постоянная регистрация.

Отсюда следуют различия, которые касаются каждого, кто покупает в «17/33».

Последние две строки часто упускают. Деньги за апартамент в «17/33» защищены так же, как за квартиру в новостройке: договор долевого участия, счёт эскроу, перевод денег застройщику только после ввода дома.

Закон допускает и перевод апартамента в жилое помещение. Для этого помещение должно отвечать нормам для жилья: по шумоизоляции, свету и другим техническим требованиям. Покупать апартамент в расчёте на перевод в квартиру рискованно: соответствие нормам надо подтвердить, а права на вычет перевод всё равно не даст.

Прописка в апартаменте: что изменилось в 2026 году

Постоянной регистрации в апартаменте нет и не будет, пока помещение нежилое. Этот вопрос закрыт окончательно.

С временной регистрацией история другая. 3 февраля 2026 года Конституционный суд принял постановление № 4-П. Суд разрешил регистрацию по месту пребывания в апартаментах, если помещение по своим характеристикам похоже на квартиру в многоквартирном доме, предназначено для пребывания граждан и не включено в номерной фонд гостиницы или другого средства размещения. Постановление действует напрямую, до тех пор пока закон не поправят.

Для регистрации понадобятся обычные документы для учёта по месту пребывания и ещё два вида бумаг: документы о том, что здание строили как предназначенное для пребывания граждан, и подтверждение, что помещение пригодно для проживания. Зарегистрироваться может собственник, а также члены его семьи и близкие родственники с его согласия и с подтверждением родства.

Распространить свои выводы на постоянную регистрацию суд отказался прямо: это стёрло бы юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями.

Что это значит для «17/33»

Апарт-отель или дом с сервисом. «17/33» устроен как апарт-отель. Часть дома в 2024 году объявили сервисным апарт-отелем с управляющей компанией. Если ваш апартамент включён в номерной фонд такого отеля, условие постановления не выполнено, и временной регистрации в нём не будет. Если апартамент не относится к номерному фонду, похож на квартиру и здание строили для пребывания граждан, регистрация по месту пребывания возможна.

Какой части дома касается. В доме три пространства, и правила для них могут различаться. До брони спросите, в какой части лежит выбранный апартамент и как она оформлена: как номерной фонд или как помещения для проживания собственников.

Школа и детский сад. Детский сад № 77 стоит в 221 м от дома, детский сад № 96 в 243 м, остальное собрано на странице района и что рядом. Если ребёнок пойдёт в школу или сад рядом, заранее спросите в учреждении и в районном отделе образования, какой документ о регистрации они примут. Постоянную регистрацию в «17/33» оформить нельзя, и это надо учесть до покупки, если в семье есть дети.

Налоги: налог на имущество и вычет 13%

Налог на имущество. Квартира в Петербурге облагается по шкале закона Санкт-Петербурга № 643-109: 0,1% кадастровой стоимости, если она до 7 млн рублей, 0,15% от 7 до 20 млн рублей и 0,2% от 20 до 300 млн рублей. Апартамент в эту шкалу не попадает: у нежилого помещения своя ставка, и она выше квартирной. Для дорогого апартамента разница в ставке за десять лет владения превращается в заметную сумму, поэтому её надо считать до покупки.

Точный налог по конкретному апартаменту станет известен после того, как помещение поставят на кадастровый учёт и определят кадастровую стоимость. До этого момента любая цифра будет прикидкой.

Вычет 13% с покупки. Имущественный вычет по НДФЛ дают за покупку жилья: квартиры, комнаты, жилого дома. Апартамент жильём не считается, поэтому за его покупку вычет не положен. Перевод в жилое после покупки ничего не меняет: вычет в таком случае Налоговым кодексом не предусмотрен.

Сколько это в деньгах. Вычет с покупки жилья считают с суммы не больше 2 млн рублей, то есть вернуть можно до 260 000 рублей. Для студии за 16,7 млн это небольшая доля цены, но эти деньги покупатель квартиры получает, а покупатель апартамента нет. Вычет с процентов по ипотеке, с суммы до 3 млн рублей, тоже привязан к покупке жилья, и по апартаменту его тоже нет. Если вы уже использовали оба вычета на прежней квартире, разницы нет совсем.

Ипотека, рассрочка и деньги на эскроу

Льготной ипотеки нет. Семейная и другие ипотечные программы с господдержкой выдаются только на жилые помещения. Апартамент к ним не относится, поэтому купить в «17/33» студию по семейной ставке не получится, даже если семья под программу подходит.

Обычная ипотека есть. Апартамент в «17/33» можно купить в ипотеку по рыночной программе банка. Ставки и условия банков меняются часто, поэтому расчёт делают под конкретную ситуацию и сравнивают предложения нескольких банков. Спросите в банке отдельно, кредитует ли он нежилые помещения в строящемся доме и на каких условиях.

Рассрочка от продавца. Программы рассрочки в доме есть. Их состав и проценты подтверждают документом по запросу, без такого документа условия лучше не считать окончательными.

Полная оплата и зачёт квартиры. Самый простой вариант: вся сумма по договору, и он обычно даёт лучшие условия по цене. Есть и вариант продать свою квартиру и направить деньги в покупку апартамента, тогда обе сделки ведут параллельно. Все четыре схемы разобраны на странице покупки, ипотеки и рассрочки.

Эскроу. Апартаменты в «17/33» продаются по договорам долевого участия. Деньги лежат на счёте эскроу в банке и уходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Это та же защита, что у покупателя квартиры. Кто строит и по каким документам идут продажи, собрано на странице застройщика и документов.

Коммунальные платежи и обслуживание

Коммунальные тарифы для апартамента считают иначе, чем для квартиры, потому что помещение нежилое. Тарифы обслуживания, состав услуг консьержа и правила управляющей компании «17/33» в открытых материалах не опубликованы. Их запрашивают у продавца по конкретному апартаменту, и делать это надо до подписания договора.

Что есть в доме кроме самих помещений, известно точно. Внутри периметра фитнес и спа, кинозал, зал для семейных торжеств, коворкинг, детский клуб и лаундж с библиотекой. Отдельно резидентам отдана общая терраса площадью 120 м². Двор закрытый, по авторской концепции ландшафтной студии Derevo Park, попасть в него могут только резиденты и их гости.

Кто управляет. У собственников апартаментов меньше влияния на решения управляющей компании, чем у собственников квартир. Спросите, кто будет управлять «17/33», на какой срок заключён договор и как собственники смогут его поменять.

Отделка. В секции LIFE отделку «премиум» можно дозаказать, и это меняет итоговую сумму. В остальных частях дома состояние отделки зависит от конкретного апартамента. Общего ответа «все с отделкой» здесь нет, уточняйте по номеру помещения.

Паркинг и кладовые. Данных о числе машиномест и кладовых в открытых материалах нет. Если машина нужна, вопрос о месте и его цене задают до брони.

Жить самому или сдавать

Апартамент покупают с двумя разными целями, и статус помещения для них значит разное.

Жить самому. Для того, кто переезжает в «17/33» сам, главные вопросы связаны с регистрацией и платежами. Постоянная регистрация остаётся там, где она есть сейчас. Временную по месту пребывания оформляют, если апартамент отвечает условиям постановления Конституционного суда. Коммунальные тарифы для нежилого помещения считают иначе, а тарифы обслуживания дома запрашивают до договора.

Сдавать. В части дома, которую задумали как сервисный апарт-отель, апартаменты сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду. Доход собственников там считают по котловому принципу: выручку всего номерного фонда делят между владельцами. Такой апартамент работает как гостиничный номер, и сдаёт его управляющая компания. Временная регистрация по постановлению Конституционного суда в помещении из номерного фонда не оформляется.

Что выбрать. Перед бронью решите, какой из двух сценариев ваш, и скажите об этом сразу. Апартамент под сдачу ищут в части с управляющей компанией и общим доходом. Апартамент для жизни ищут среди помещений, которые не включены в номерной фонд. Условия управления закреплены в документах, поэтому прочитайте их до подписания договора.

Сколько стоит апартамент в «17/33»

Сейчас в продаже апартаменты от 16,7 млн рублей. Самая доступная студия, 21,97 м² на шестом этаже, стоит 16,7 млн. Самое крупное пространство, 1 001 м² на восьмом этаже, стоит 3 млрд рублей. Все свободные апартаменты с этажом, площадью и ценой собраны на странице цен на апартаменты.

• Студия21,97 м², 6-й этаж16,7 млн
• Однокомнатный28,45 м², 5-й этаж22,25 млн
• Двухкомнатный58,12 м², 7-й этаж49,65 млн
• Трёхкомнатный109,17 м², 3-й этаж96,69 млн
• Четырёхкомнатный178,98 м², 3-й этаж179,06 млн
• Пятикомнатный132,85 м², 7-й этаж203,37 млн

Самый доступный пятикомнатный меньше четырёхкомнатного по площади и дороже на 24,3 млн рублей. Он стоит на седьмом этаже, четырёхкомнатный на третьем.

До 25 млн рублей

Что продают. Студии от 20,51 до 28,91 м² и самый маленький однокомнатный апартамент, 28,45 м² на пятом этаже за 22,25 млн. Студий дешевле 20 млн рублей тринадцать.

Что учесть. Такой апартамент берут под себя одного, как городскую базу или под сдачу. Если в планах временная регистрация, проверьте, не включён ли апартамент в номерной фонд.

От 25 до 60 млн рублей

Что продают. Однокомнатные апартаменты от 27,54 до 53,93 млн рублей и первые двухкомнатные: 58,12 м² на седьмом этаже за 49,65 млн, 66,49 м² на втором за 51,54 млн, 67,93 м² на втором за 54,45 млн.

Что учесть. На этой ступени без вычета 13% и льготной ипотеки особенно заметна разница с квартирой: эти деньги не вернутся и не уменьшат ставку. К цене в договоре прибавьте налог, обслуживание и отделку: так получается полная стоимость владения.

От 60 млн рублей и выше

Что продают. Двухкомнатные от 68,76 до 152,67 млн, трёхкомнатные от 96,69 до 233,57 млн, четырёхкомнатные от 179,06 до 496,15 млн, пятикомнатные от 203,37 до 264,73 млн. Восьмикомнатные апартаменты на седьмом этаже стоят 1,04 и 1,09 млрд рублей.

Что учесть. У крупных апартаментов налог на имущество по ставке для нежилых помещений становится ощутимой статьёй расходов. Попросите прикинуть его по кадастровой стоимости похожих помещений.

Цена одного и того же метража зависит от этажа, вида из окон и планировки. Две двухкомнатные планировки по 108,38 м² стоят 103,64 млн рублей на третьем этаже и 127,77 млн на пятом. Разница 24,1 млн рублей за два этажа. Чертежи и площади комнат собраны на странице планировок и апартаментов.

Чего не видно на показе: что проверить в документах

На показе вы увидите лобби, двор и вид из окна. Статус помещения на показе не увидеть, он записан в бумагах. До задатка прочитайте шесть вещей.

Назначение помещения в договоре. По договору долевого участия апартамент считается нежилым помещением. Проверьте, нет ли в описании слов про гостиничный номер или номерной фонд. От этого зависит, сработает ли постановление Конституционного суда о регистрации.

Назначение здания. Постановление требует документов о том, что здание строили как предназначенное для пребывания граждан. Попросите эти документы до брони и проверьте, какое назначение здания в них записано.

Срок ввода. Стадия готовности отличается по корпусам, и в открытых материалах срок передачи ключей не зафиксирован. Срок по вашему апартаменту смотрите в договоре. Что известно о стройке, собрано на странице хода строительства.

Договор с управляющей компанией. Попросите проект договора управления и расчёт ежемесячного платежа за метр. Если апартамент планируют сдавать через управляющую компанию, прочитайте условия: какую долю дохода она забирает, можно ли жить в апартаменте самому и сколько дней в году.

Сторона и вид. Свет и вид сильно зависят от стороны и этажа. В части апартаментов остекление угловое. Обещание «вид на воду» проверяют по плану этажа своего апартамента. Общая картинка дома здесь ничего не доказывает.

Кадастровая стоимость похожих помещений. Налог по вашему апартаменту станет известен после постановки на учёт. Прикинуть его можно заранее по похожим нежилым помещениям в этом районе.

Кому подойдёт апартамент в «17/33»

Статус нежилого помещения одним покупателям не мешает совсем, другим закрывает сделку. Всё решают три вопроса: нужна ли постоянная регистрация, нужна ли льготная ипотека и будете ли вы жить сами или сдавать.

Больше всего апартамент в «17/33» подходит тем, для кого это не единственное жильё или кто готов жить с регистрацией по месту пребывания. Если в семье школьник и постоянная регистрация нужна для бумаг, сначала решите вопрос с регистрацией, потом выбирайте апартамент.

Ошибки покупателя апартамента в «17/33»

• Считать апартамент квартирой с другим названием. Это нежилое помещение. Постоянной регистрации нет, налог и коммунальные платежи считаются по другим правилам.
• Рассчитывать на семейную ипотеку. Льготные программы на апартаменты не распространяются. Сначала узнайте рыночные условия в банке, потом бронируйте.
• Закладывать в бюджет вычет 13%. За покупку апартамента вычет не дают, и перевод в жилое после покупки его не вернёт.
• Не спросить про номерной фонд. Если апартамент включён в номерной фонд апарт-отеля, временную регистрацию по постановлению Конституционного суда в нём не оформить.
• Не запросить тарифы и договор управления. Без них не посчитать, сколько стоит владеть апартаментом в доме с фитнесом, спа, кинозалом и закрытым двором.
• Смотреть только на цену за метр. Две двухкомнатные планировки по 108,38 м² на третьем и пятом этажах отличаются в цене на 24,1 млн рублей.

Частые вопросы

В «17/33» продают квартиры или апартаменты?

Только апартаменты. Квартир в доме нет, все 94 апартамента в продаже записаны нежилыми помещениями.

Можно ли прописаться в апартаменте «17/33»?

Постоянно нет. Временная регистрация по месту пребывания возможна по постановлению Конституционного суда № 4-П от 3 февраля 2026 года, если апартамент похож на квартиру, здание предназначено для пребывания граждан и помещение не включено в номерной фонд.

Дадут ли семейную ипотеку на апартамент?

Нет. Семейная и другие льготные программы выдаются только на жилые помещения. Обычная ипотека и рассрочка есть.

Можно ли получить налоговый вычет 13%?

Нет. Вычет положен за покупку жилья. Апартамент жильём не считается, и перевод в жилое после покупки права на вычет не даёт.

Защищены ли деньги, если дом ещё строится?

Да. Апартаменты продаются по договорам долевого участия, деньги лежат на счёте эскроу и уходят застройщику после ввода дома.

Сколько стоит самый доступный апартамент?

Студия 21,97 м² на шестом этаже за 16,7 млн рублей.

Подобрать апартамент с редакцией

Если «17/33» подходит, редакция подберёт апартамент под ваш бюджет, запросит договор управления, тарифы и документы здания и до задатка проверит, получится ли в выбранном помещении временная регистрация. Чтобы обсудить, оставить заявку.